crescimento movido a credito impõe desafios

ENTREVISTA DA 2ª

Crescimento "movido a crédito" traz nova dinâmica e impõe desafios

PAÍS FECHARÁ 2010 EM PATAMAR INÉDITO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E AO CONSUMO

FERNANDO CANZIAN
DE SÃO PAULO

O crescimento brasileiro em 2010 pode superar 7% e está amplamente apoiado no aumento da oferta de crédito. Isso apesar de o país ainda ter uma das maiores taxas de juros do mundo.
O Brasil deve fechar o ano em patamares nunca alcançados tanto nos volumes de financiamentos para os consumidores quanto para as pessoas que desejam comprar um imóvel.
Apesar de ser um "motor de crescimento" fundamental, o crédito também traz riscos.
Abaixo, entrevistas com dois economistas sobre essa expansão econômica cada vez mais movida a financiamentos. Ana Maria Castelo é coordenadora de Projetos da Construção da FGV-Ibre. José Francisco de Lima Gonçalves, economista-chefe do banco Fator.

ANA MARIA CASTELO

Poupança não dará conta da habitação

Economista da FGV afirma que mercado de capitais assumirá papel de financiar setor

Folha - O mercado imobiliário vive uma certa explosão. O que está por trás disso?
Ana Maria Castelo - Nos últimos 15 ou 20 anos, as construtoras e incorporadoras assumiram um papel que não era delas. Elas financiavam os compradores, mas em número menor porque o prazo era restrito. As prestações eram mais elevadas e as parcelas, maiores. Isso limitava o número de pessoas que podiam ter acesso.
Apesar disso, as famílias tinham que se virar e construíam suas habitações em um período mais longo, de um jeito informal.
A partir de 2004/2005 houve uma mudança significativa. Já havia a estabilidade macroeconômica e houve crescimento da renda e do emprego. Houve também mudanças institucionais importantes que permitiram que o crédito crescesse, dando mais segurança aos agentes financeiros para que emprestassem às famílias.
Com isso, entre 2003 e 2009, o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) deu um salto de 250 mil para quase 700 mil imóveis financiados por ano. Isso é fantástico e ocorreu muito rapidamente, o que levou a uma mudança de patamar nesse mercado.

Essa tendência se sustenta?
Além do limite de financiamentos, os preços estão subindo rápido por conta da demanda, não?
Temos hoje duas grandes fontes de recursos, o FGTS e a poupança. O FGTS tem como base os depósitos das empresas em cima do emprego formal. Isso cresce. A poupança também aumenta, mas em velocidade inferior.
Entre abril de 2009 e abril de 2010, os saldos cresceram 19%, e os financiamentos, 32%. Vai chegar um momento em que a poupança não vai dar conta. Vamos precisar de outras fontes.
No mundo inteiro, o que alimenta o mercado não são essas fontes (poupança e FGTS), que não existem. É o mercado secundário, onde investidores compram títulos imobiliários remunerados pelo pagamento dos financiamentos. No Brasil, o mercado secundário começou a se desenvolver muito recentemente e há uma série de obstáculos a resolver.
Mas, à medida em que o mercado se tornar mais atraente, os investidores vão chegar. Pois há um horizonte e uma boa perspectiva.
O investidor vai vir. A outra questão é a elevação dos preços. Ela se deu por conta desse crescimento muito grande do crédito em um prazo relativamente curto. Ocorreu também porque a formalização levou construtores e incorporadores a procurar terrenos regularizados, especialmente nas regiões metropolitanas, que já não têm mais tanto espaço disponível para novos projetos.

O crédito imobiliário no Brasil é baixo, de cerca de 4% do PIB. Como contornar a explosão dos preços com o crédito em alta e o volume de terrenos em baixa?
Existem alternativas. Nas grandes cidades há a questão da valorização e da ocupação do centro, algo sempre em pauta. Outras questões têm a ver com o Plano Diretor, que decide quanto você pode construir em cada região. Isso pode ser modificado.
Por fim, há a questão da mobilidade urbana, que é a ida para a periferia. Mas isso exige mobilidade, ou seja, o desenvolvimento dos meios de transportes e de toda uma infraestrutura urbana.
Hoje, a expansão imobiliária está indo na frente (em direção às periferias). Só depois é que ela leva as autoridades a pensarem no problema. É exatamente isso o que não pode acontecer.

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